说来可能有人不信，十几年前北京写字楼市场供应极度短缺，国贸中心写字楼的租金曾高达每平方米每月100美元，如果以现在的眼光看这简直是一个暴利的市场。高额利润吸引众多投资者蜂拥而至，各种类型的写字楼如雨后春笋，破土而出。进入二十一世纪，北京写字楼市场供需状况已基本平衡。据业内人士介绍，今、明两年市场供应将大增，在CBD地区、中关村、金融街、亚运村等区域累计至少有超过500万平方米的供应量，这还不包括东二环和燕莎商圈的供应量在内。
新楼项目知多少
去年下半年，CBD地区有8万平米的写字楼上市，而未来的供应量包括财富中心、华贸中心、依斯特大厦、银泰中心、万通中心、国贸三期等近10个大型项目，总的体量近200万平米。
曾以代表“新经济”名义崛起的北京中关村地区，不知让多少人充满美好憧憬，当房地产业急速跟进之时，IT产业却已进入了竞争激烈阶段，利润被大大摊薄；网络公司的神话故事再也不能使人们热血沸腾……可已经立项建设的商业写字楼项目不能说下马就下马，近两年约100万平米的市场供应量令开发商们倍感形势严峻。
具有首都经济特色的金融街地区，去年虽有“国”字头的大买家“扫单”，整栋买下六个写字楼，但未来两年还有100万平米的供应规模，不知是否还能有大买家下单通吃？
一向被视为北京成熟办公区的朝外地区，去年有昆泰国际中心、朝外MEN、尚都国际中心、百富国际大厦以及铂宫等5个项目竞相亮相，使这一区域的写字楼供应量陡增近30万平米。此外，还有传媒大道、德外科技园等众多写字楼项目会集中在2004年以后上市，届时市场供应量会剧增。
市场需求有哪些
面对如此庞大的供应量，市场能否有效吸纳十分令人关注。从写字楼市场的基本面分析，近年来北京经济整体向好，是支撑写字楼市场的基本利好因素。
自20世纪90年代中期开始，一些著名跨国公司改变了早期在北京设立办事机构的策略，转向将研发基地设在北京。在不到10年间，国际著名企业微软公司、IBM、摩托罗拉、宝洁公司、朗讯一贝尔、北京电讯、诺基亚等纷纷在京设立研发基地，目前大型国际企业在京的研发机构已近60家。北京科技产业的人材优势，是吸引国际企业将亚太地区甚至全球的公司研发总部设在北京的重要因素之一，这些机构对写字楼市场的需求量比较可观。
在外资企业进入方面，去年1-10月，北京新批设立外商投资企业1104家，新批投资规模千万美元以上的大型项目96个，这些新批外商投资企业主要集中在制造业和社会服务业。由于中国经济增长强劲，北京又是华北地区的龙头城市，其经济地位自然不容忽视。一些外资企业打破了以往在海外不购买不动产的惯例，开始整幢购买写字楼，如摩托罗拉和三星电子在北京CBD地区曾分别购买大宗写字楼物业。
首都经济的特色不仅体现在容量大上，而且还由于城市地位特殊，使得国内不少大型国有企业集团将总部设在北京。去年，北京写字楼市场有关“总部经济”的题材被炒的沸沸扬扬并非空穴来风。在北京金融街，由北京亚华房地产开发公司推出的国际投资大厦，总建筑面积约15万平米，在未作广告宣传的情况下，分别由国家开发投资公司、中国国电集团、龙源电力集团、中国石油天燃气堪探开发公司买断四个楼座，总销售额达10多亿人民币。另一个金融街的写字楼项目———中证大厦被网通公司整体收购。据了解，去年下半年，金融街地区以整幢购买方式成交的写字楼达6个之多。
此外，随着北京金融市场的逐步开放，一些外资银行有将办事处升为分行的打算。国内多家证券投资基金的设立也为写字楼市场增量需求提供了一些商业机会。
开发商“钱”景不乐观
尽管北京市场对写字楼需求潜力巨大，但在新增供应量猛增的态势下，供需失衡的隐忧有可能导致市场竞争进入白热化。
首先，外资企业进入北京对物业的需求，绝大多数是只租不买。这对开发商资金回笼十分不利，如果开发商不能找到新的盈利模式，将会处于十分被动的境地。
其次，近10年来随着长江三角洲经济的迅速崛起，以上海为龙头的城市带显示出更具活力的景象，一些大型跨国公司和金融机构将商务总部南迁上海的趋势隐然形成。北京写字楼市场在城际竞争的大背景下必然深受影响。
第三，依照北京房地产以往的开发模式，一个开发项目在获得立项并取得销售许可证后，通过楼盘预售可回笼部分资金，其余的资金缺口可通过银行开发贷款、企业流动资金贷款以及建筑施工企业垫资的方式来解决。开发商运作项目的实际启动资金占总投资额的比例并不大。这种置银行信贷风险于其中的开发模式，去年在央行重申规范房地产信贷管理的121号文下发后，各商业银行大幅度提高了对房地产行业的放贷门槛。这一举措使习惯了以往游戏规则的开发商们顿感资金吃紧，纷纷寻找其它融资渠道。目前，金融市场上除银行贷款外，信托方式几乎是唯一的合法融资渠道，受到开发商们的追捧。然而，对开发商来说，这种实际上带有私募性质的信托资金，不仅成本高而且受“一法两规”的限定，使得信托融资池小水浅，能募集的资金有限，难以“普渡众生”。
一般来说，开发商通过信托方式的融资，其财务成本要比银行同期贷款基础利率至少要高出3-5个百分点，信托公司在抵押、担保方面也会设置多道“防火墙”，一旦发现信托资金面临风险时，将会启动担保程序，以保全信托财产。再有，目前信托不能采取公募的方式以及缺乏退出机制，因此流通性要远逊于股票、债券、基金和银行存款。此外，在今年股市转暖、利率市场化改革不断推进的金融大背景下，投资人在参照其它金融产品的收益率时，对信托产品的收益预期必然会大大提高，进而加大了房产商通过信托融资的成本，并由此大幅度拉升了房地产项目投资的财务成本。
在这种态势下，众多房地产开发项目比拼的不仅是建设速度，更是出手的快捷，谁能尽可能快地把手中项目卖出套现，谁就有资格存活下来。当开发商们对自己所处境地有了清醒认识后，价格竞争应是最为有效的市场手段。
新盈利模式浮出水面
通过出售物业获得利润，是目前北京写字楼开发商的主流盈利模式。然而，记者注意到，这种模式对于一些资金实力雄厚的大公司而言并不是唯一的选择。据清华同方房地产开发公司副总田东海博士介绍，该公司开发的11万平米写字楼———清华同方科技广场，除一部分自用外，其余部分并不急于出售。在他们看来，一次性出售物业固然能体现账面利润，但对于一个资金充沛的上市公司来说，持有优质物业，每年获得稳定的租金回报更有利于调整公司的资产结构，给股东以长期稳定的收益，但由于不动产投资沉淀的资金较多，在财务报表上会体现出较高的负债，这既不利于上市公司再融资，也会影响其它业务的展开。对此，田东海设想如有金融机构的介入，以贷款或投资的方式共同持有物业，应能达到共赢的结果。在了解到同方公司的这一想法后，已进入北京的外资银行———东亚银行经理褚晓路表示，清华同方公司的投资策略已与国际上通行的不动产投资模式接轨，因此这类公司是外资银行最希望合作的目标客户。除同方公司外，购买国际投资大厦的龙源电力集团，除部分物业自用外，其余部分亦打算出租。
据了解，外资银行对这种每年能产生固定租金收益现金流的不动产投资项目，其贷款利率会按照优惠利率的标准放贷。此外，国内银行也对这类贷款项目表示浓厚兴趣。由此，一种写字楼开发投资新的盈利模式逐渐清晰：发展商开发———终端用户租用———投资机构购买———银行贷款（或信托投资）支持。这种模式不仅符合国际上不动产投资的理念，而且扩大了写字楼市场的外延。可以预见的是，当市场供应量大增，众多写字楼项目开发商会无奈地发现，一次性买断的大买家将越来越少，及时调整市场营销策略或许是个明智的选择。
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