由于ＷＴＯ和奥运经济的双重影响，在京的国内外公司业务迅速增加，纷纷扩租或向较高档的写字楼搬迁，使得今年甲级写字楼租赁市场日趋活跃。市场平均成交租金终止了过去三年的下滑趋势。据仲量联行日前发布的最新大中华区房地产指数报告显示，今年第一季度北京写字楼市场投资和交易均继续保持活跃，带动写字楼市场的平均空置率进一步下降。其中ＣＢＤ区域甲级写字楼平均空置率仅为７．１％。
甲级写字楼租赁需求转旺
今年第一季度进入北京市场的跨国公司及专业金融、服务机构持续增多，主要成交均集中在中央商务区、第三使馆区及东长安街一带的甲级写字楼。如日本丰田汽车金融服务有限公司在国贸承租了约１０００平方米的办公场所，Ｓｅｒｖｃｏｒｐ商务中心承租东方广场约３０００平方米办公场所。与此同时，金融、保险公司以及高科技公司也逐渐成为新需求的主要驱动力量，由于这些机构大多均热衷于在东部办公，导致东长安街地区的甲级写字楼租金上升。
此外，奥美广告公司、友邦保险、交大铭泰软件有限公司、路伟律师事务所等也都选择在东长安街一带办公。因此在整个北京市场甲级写字楼平均租金轻微下跌的情况下，东长安街地区却由于需求上升，平均租金微升了１％。作为东长安街地区最大型商用项目的东方广场，租用率也维持在较高的水平。
相比东部，中关村地区的甲级写字楼租赁市场竞争激烈，发展商或业主纷纷采用更多优惠手段来吸引客户，但空置率仍高达１９．３％，大大高于北京市的平均水平。
据了解，目前本市甲级写字楼市场平均租金为每月每平方米２４．６美元；平均销售报价达到每建筑平方米２１０７美元。由于在配套设施、商务氛围和公司形象展示等方面的优势，东长安街与ＣＢＤ区域仍然是外资企业办公地址的首选。而中关村区域在智力资源和成本方面的优势，继续受到ＩＴ行业及相关公司的青睐。金融街区的写字楼则主要定位于整栋购买的大型客户。
高品质写字楼备受青睐
仲量联行副董事长张莹指出，仲量联行的调查表明，跨国公司办公需求的重心目前开始转移，对中国尤其是上海和北京的办公面积需求净增长居世界前列。为此，北京的写字楼市场需要在前期定位，市场推广和后期管理等方面进行长远的规划，需要通过提供整体配套设施以及提高楼宇质量来创造人性化的办公环境，以迎接机遇和挑战。
业内人士表示，在举办２００８奥运之际，吸引跨国公司总部落户的竞争中，北京对“高标准，高质量，高品位”精品工程的需求已经到了非常迫切的程度。
中关村楼市面临消化不良
据北京中原房地产经纪公司提供的数据显示，作为北京写字楼市场的后起之秀，中关村区域发展势头十分迅猛。值得注意的是，目前中关村地区写字楼在建或预售的约有２００万平方米。这其中有１／３都是专为大型跨国企业准备的甲级写字楼，平均售价在１万－１．７万元／平方米。但据调查，中关村地区大部分企业能接受的写字楼售价为１００００元／平方米左右。业内人士表示了担忧，很多老牌高档写字楼已经把市场积攒多年的高端需求消化了很大一部分，市场对甲级写字楼的需求一时很难提高，所以，如此巨大的放量，估计市场很难在短期被消化。
业内人士认为，从单体项目来看，中关村西区今年新开的项目在品质上的确有很大提升，而整个中关村的环境淹没了其优点。中关村商会秘书长兼副会长刘志硕也认为，中关村写字楼要想与ＣＢＤ、金融街形成三足鼎立的局面，必须全面提高写字楼的整体品质与服务水平，保证开发总量与产品结构的平衡，并且注意供需双方在时间上的配合。
仍将维持“３＋Ｘ”格局
北京中原房地产经纪有限公司商业楼宇部总监穆昆分析认为，２００４年北京写字楼供应状况仍是“３＋Ｘ”格局，即由ＣＢＤ、中关村、金融街及其他写字楼商圈共同构成。根据规划，仅中关村、ＣＢＤ、金融街等区域的未来供应量就近千万平方米。
ＣＢＤ规划写字楼约５００万平方米，但从近期来看，国贸－建国门区域的写字楼建设速度有放缓迹象，供应可能出现断档。同时，在ＣＢＤ周边地区，如朝阳门、劲松、双井区域就获得不错的发展空间，形成２００４年写字楼市场的潜在区域。
中关村２００３年－２００５年间总供应量约２４１万平方米，将建成５８个写字楼，平均每年新增８０万平方米。从整体上看，金融街预计在２００７年以前将建成近１６０万平方米的写字楼，供应速度低于ＣＢＤ、中关村。商报记者 窦晶晶
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