现象：租售价格一直在下滑
本周二，戴德梁行的第二季度市场报告显示：２００４年第二季度北京甲级写字楼市场平均租金为２４．９美元／月／平方米(实用面积成交价)，比上季度上升了１．３％。而中关村区域继续上季度的下降趋势，幅度为０．６％。
上周，中关村写字楼商会提供的统计数据也显示，在第二季度，中关村的平均成交租价仅为每天３．９３元／平方米，平均成交售价仅为１００１７元／平方米，均比去年同期有所下跌。据介绍，中关村的写字楼租价指数已由年初的９４．２７下降至现今的９３．０２，中关村的写字楼售价指数则由年初的９９．８８下降至现今的９９．３８。也就是说，从年初以来，中关村写字楼的租售价格一直在下滑。
原因一：供应量庞大
去年中关村地区推出的写字楼以富地大厦、金隅科技中心、亿城中心、中国电子大厦、学院国际、牛顿办公区、中关村金融中心、城建大厦、辉煌时代大厦、盈创动力等为代表，供应量在１４８．９万平方米，占总供应量的４５％。据协成行统计，目前中关村地区写字楼面积在２５０万平方米以上（含已租、已售、在租、在售物业），其中有一半是近三年新建的。
由于庞大的供应量，导致市场竞争的加剧，同时客群的可选择余地增加，再加上今年是去年建成项目的消化之年，竞争达到空前激烈的程度，从而导致租售价格下降、空置率增高。
原因二：商住楼价低
中关村写字楼的客源主要以从事高新科技行业为主，大部分为中、小型企业。这些企业钟情面积约５００平方米以下、可作随意分拆的中档写字楼，其心理接受价位约为每平方米７０００元至９０００元。但事实上，中关村内目前逾２００万平方米的写字楼中，逾１／３是专为大型跨国企业准备的中高档写字楼，大部分写字楼只售不租，平均售价由每平方米１００００元至１７０００元不等，此价格对中、小型企业而言，显然力不从心。
而商住楼的出现，恰好迎合了他们的需求。虽然不是纯写字楼，但看上去像写字楼，甚至有的完全按照写字楼的形式规划建设。像电梯、公用空间的装修、配置、物业管理等，都比照着同等级别的写字楼。为了适应这些处于成长期和上升期的中小型企业在规模上的变化，商住楼在户型设计也都能够自由组合安排，而不是被限制死了的户型。
位于海天体育馆南的商住两用楼“百环硅谷香林”就是一个很好的例子。７５００元／平方米的均价，全部现房，即买即住，很适合目前中关村中小企业的需求。还有给开盘当日签署购房协议书的客户赠送两台冷暖分体式空调或同等价值１万元人民币的产品；开盘一个月内购房客户，地下车位第一年３５０元／月，物业管理费减免３个月等一系列优惠，对于成长型企业来说，诱惑力也不小。
预测：下跌有望缓和
从中关村的后市发展情况看，虽然区域市场供应量非常大，但需求委靡的状态有望改善。ＩＴ业重整旗鼓为中关村提供了有力的产业支持，而中关村西区的开放预示着中关村的基础设施建设已得到了改善，中关村版图的扩大整合了区域资源，将吸引全国乃至世界知名企业前来投资，对写字楼的需求也会有一定的增加空间。因此，协成行研究部认为，中关村租售指数的下跌情形有望在一到两年内得到缓和。
戴德梁行在第二季度市场报告中也预测：今年上半年出现的甲级写字楼平均成交租金略微上升、平均空置水平持续下降趋势将在年底改变。
背景资料
中关村内中小型公司占八成
中关村地区以高科技产业基地为定位，吸引着国内外不同规模的企业。中小型公司占主流地位，市场需求旺盛。协成行研究部提供资料显示?押从产业类型来看，高新技术企业占３４％，非高新技术企业占６６％。
从企业规模来看，中关村内的公司８０％左右为中小型公司，这里所说的中型公司指的是一般租用面积在３００－５００平方米：小型公司一般租用面积在３００平方米以下。大部分中小型企业的规模在２０人至８０人之间；有高科技技术背景的企业占８０％。８０％左右的企业租用办公面积在５００平方米以下，其中租用办公面积在３００平方米以下的小型公司占５４％，租用办公面积在３００－５００平方米之间的中型公司占３０％，另外有１６％左右的大中型企业租用办公面积在５００平方米以上。
另有５％左右的大型公司，员工人数在３００人以上，以大型外资公司为主。８０％左右的企业人均办公面积在１５平方米以下，其中人均办公面积在５平方米以下、５－１０平方米之间、１０－１５平方米之间的企业在整个样本量中所占比例分别为２２％、３６％和２２％。
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“重兵”挺进中关村
虽然有中关村供过于求、租金下滑的言论频频传来，但这丝毫没有阻挡中关村大举开发的力度。现在的中关村西区，写字楼项目的密集程度甚至超过ＣＢＤ。新奥特科技大厦、中国普天大厦、首创拓展大厦、新中关、中关村金融中心、ＣＥＣ大厦等项目成为２００４年中关村写字楼市场中的主角。预计２００４年、２００５年中关村写字楼还将分别有５７万平方米和４９万平方米的供应量。也就是说，中关村的总供应量会突破规划的３００万平方米。
中关村写字楼价格相对较低。目前基本以售为主，价格从每平方米１１０００元至１９０００元，大多数集中在每平方米１２０００元至１５０００元之间。租价在３元至８元／平方米／天，成交价通常保持在每天每平方米２．６元至６元之间。
据首创置业总裁唐军透露，首创置业今年将“商务重兵”投向中关村商圈。唐军认为，中关村商圈在北京的经济地位不言而喻。但是，长期以来，中关村商务地产发展却严重滞后，个性项目缺乏、客户群不对位、物业管理粗放、商务功能配套传统。不少人指责中关村地区商务文化氛围太差、客户群不集中、典型商务区域定位不清楚，商务区定位不清楚等。
三枚“炸弹”轰出新天地
但是，这样的市场空白恰好给首创置业进军中关村提供了一个难得的机会，拓展大厦和首创空间就是这次的两枚重磅“炸弹”。唐军介绍，拓展大厦的可能是中关村西区最小体量的写字楼，但是由于其设计上的精雕细琢，也是西区最有特色的建筑之一。首先在外观上，打破正方体感觉，采用自由曲线，极具“顽皮”个性。从平面上来说，楼本身没有标准层，每层的面积不同；采用独立单元设置，冷餐厨房设置，非常适合ＩＴ公司，突出知本概念。
首创空间位于中关村软件园，其设计理念更强调生态和绿色。异型弧形屋顶、钢结构和中空点式弧形玻璃幕墙等都显示这是一个个性化的绿色办公建筑。这个项目的精巧创意单从外观就能看出：宛如一个鼠标。
除了这两个重量级的商务地产项目外，首创置业在豪华别墅雪梨澳乡项目推出了雪梨商业中心也是首创置业进军中关村商务地产的一个重要环节。
这次三个项目同时拼抢中关村写字楼市场，其雄心在于打造一个新的商务区，首创置业希望改变中关村，把中关村的商务表情真正画出来。
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