“欧风丽景”成了第一个吃螃蟹者。近日，“欧风丽景”在对外发布的广告中写道：“总价49万元起的精美两居室，只需首付10%，最低首付4.9万元……”
这是上海首个推出“10%首付”的楼盘。“类似的操作方式，在上海还没有听说过。”复旦大学金融研究院房地产研究部主任华伟表示。
“我们希望尽快回笼资金。”“欧丽风景”的销售经理何磊坦言推出“10%首付”的目的。但是也有业内人士认为这样做会给银行带来风险。
10%首付是变相降价？
上海人已经好几年没听说过首付形式的优惠了。2000年7月，银行曾推出过“零首付”个人住房贷款。“10%首付”和曾经出现过的“零首付”一样，都属于“分期付款”，具体如何操作？
据介绍，“10%首付”的办法是，在正式签订购房合同之前，开发商、购房者和指定的专业投资公司先签订三方协议，由购房者(乙方)向专业投资公司(甲方)借贷一笔相当于楼价20%的款项，这笔钱并不打入购房者的私人户头，而是专款专用、直接存到开发商的账户上。这样一来，购房者只要掏出相当于楼价10%的款项交给开发商(10%首付)，就可以去办七成银行按揭了。“贷款公司的利息不会超越法律的相关规定。”欧风丽景的销售经理何磊表示。
换而言之，10%首付是指当前有借贷关系之后的购房者的付出，对于银行来说，30%的首付比例并没有发生变化，对于购房者长期支付(月供)能力的审核也没有发生变化。
协议中，由专业投资公司垫付的20%首付是一年期的借贷，专业投资公司将得到一定的利息收入。对于购房者来说，这是一笔“无息贷款”，因为利息部分是由开发商负担。以五十万元一套房子为例计算，房款的20%约十万元，一年的利息约七千元。
在这桩交易中，开发商等于是提供了一笔七千元的优惠，购房者可以选择：如果购房者现在就愿意交全部30%的首付，可以把这七千元算做房价总额的折让；如果现在嫌30%的首付高，那就可以选择获得七千元的利息折让，同时借贷到一笔相当于房价20%的款项，降低首付压力。
到期还款如何确保？
在楼市进入下跌通道之后，开发商推出降低购房者压力的措施丝毫不令人惊讶。值得关注的是，在“欧风丽景”降低购房者首付压力的举措和设计中，开发商如何保障借款方以及自身的利益？
如果到明年付款的时候，周边同类楼盘降价10%、20%甚至30%，购房者会如约还款吗？毕竟他们的房子是抵押给银行的，只有银行才有权力对其房产进行处理；如果他们看见房价跌了，心理不平衡，铁了心赖账的话，开发商又如何约束购房者？
据介绍，一个月的活动期是整个借贷合同的关键：因为现在销售的房源交房时间是在明年年底，借贷还款在明年九月完成，开发商可以在借贷合同中藏一个“缓存”的条款：如果购房者到时候就是不交钱，尽管银行按揭可以办下来，但是开发商手里有钥匙，购房者拿不到钥匙将无法入住。
谁将承担风险？
通过开发商的居中介绍和控制作用，整个借贷合约似乎有了一个诚信的基础。
但有人认为，“10%首付”在一定程度上放大了购房者的购买力，给银行带来不确定的风险。“如果首付都需要垫付，怎能保证购房者能够付得起月供？”而经办该楼盘住房按揭贷款的中行闵行支行工作人员则表示，“不管以什么方式筹齐首付，我们只看购房者是否支付了30%的首付。”
“购房者借到的20%房款实际上是没有抵押物的，这对借款方就构成了风险”。一位业内人士认为，“这笔贷款本身对银行没有直接影响，因为银行关心的就是两样：交得起首付；交得起月供。但如果双方发生纠纷的话，未来也有可能牵扯到银行，带来点麻烦”。
“推出10%首付是希望尽快回笼资金，另外，我们也希望营造一个诚信的交易氛围。”何磊对记者表示，“如果一百户中有两户就是不还款，借款方肯定会打官司；如果最终出现退房，我们的损失也并不很大。”
何磊认为，在当前很多楼盘降价以10%计的市场形势下，欧风丽景的开发商认为自己推出的办法既能吸引潜在购房者、加快销售进度，同时又能把风险控制在较低的比例，没有做出无法承受的高额折让。(记者 田园)
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